부동산 수익률 계산

[기본상식]

< 부동산 수익률 계산 >

1. 수익률이란?

 - 내가 투자한 투자금대비 뺄것다빼고 남은 수익금의 비율을 의미합니다. 

 

2. 기준가격

 - 내가 투자한 투자금을 기준가격이라고 하며, 기준가격보다 높으면 이익을 기준가겨보다 낮으면 손해를 보았다고 합니다.

 

3. Leverage 효과에 관한 이해

 -똑같이 수익금이 100만원이 발생한다고 했을때, 내가 50만원을 투자해서 100만원의 수익금이 발생한것과 100만원을 투자했을때 수익금이 100만원이 발생하는것은 천지 차이 입니다. 이때 내가 투자한 실질적인 투자금은 줄이고 모자라는 금액을 대출이나 다른 방법을 활용하는것을 Leverage 효과라고 하며, 장단점이 있습니다.

 

[계산방법]

계산방법보다 중요한것은 기간을 설정해야합니다. 보통 은행에 돈을 빌렸을경우 납부하는 이자는 매월납부 하게 됩니다. 하지만 은행에서 산정하는 이자율(대출이자율)은 1년에 몇(%) 퍼센트인가? 로 구분합니다. 즉 수익률이든 뭐든 계산을 1년단위로 볼것인가? 매월 단위로 볼것인가? 이것을 자유자제로 이리갔다 저리갔다 할줄 아셔야 합니다.

먼저 1년단위 연수익률 계산에 필요한것을 알아보겠습니다.

 

보증금은 어차피 돌려줘야 하는 금액이므로 수익률에서 제외 하고 계산하였습니다.

( 물론 이보증금을 1년간 은행에 적금이나 예금을 들면 그 부가수익을 수익금에 포함시키면 됩니다. )

 

(상황1) 내명의 아파트를 1년간 아래금액으로 월세를 놓아서 수익을 발생하는 경우

-매매가 : 2억( 등기비용등 모든비용 포함된금액 )

-보증금 : 500만원

-월세    :  80만원

-부동산 수수료 : 30만원

 

그러면 보증금은 내가 한번에 받은돈이고, 매월 80만원씩 12달 수익이 발생합니다. 총 수익금액은 960만원.

총 지출금액은 처음 계약시 들게되는 부동산수수료 30만원.

따라서 수익금은 960만원 - 30만원 = 920만원이 됩니다.

그렇다면 년수익률은 다음과 같습니다.

( 960만원/2억 )  = 0.048 즉 4.8% 가 수익률이 됩니다.

 

다음 상황을 보시죠.

 

(상황2) 경매를 통해 은행에서 3%의 대출금리로 1억을 받고 나머지금액 포함한 매매가 2억 아파트를 구입해서 월세를 놓고 수익을 발생하는 경우

- 매매가 : 2억 ( 내돈은 1억, 대출은 3%금리로 1억 )

-보증금 : 500만원

-월세    :  80만원

-부동산 수수료 : 30만원

 

1년간 수익금계산시 이번에는 대출금이 포함되어 있죠? 이것부터 계산해보면 1년의 1억의 3%의 금액이 대출이자로 발생되기 때문에 ( 1억 ) x ( 3% ) = 300만원의 대출금이 손해로 잡히고

나머지는 똑같이 ( 500만원 ) + ( 80만원 x 12달 ) - ( 30만원 ) - ( 300만원 ) = 630만원의 수익금이 발생됩니다.

그렇다면 년수익률은 다음과 같습니다.

( 630/1억 ) = 0.063 즉 6.3% 의 수익률이 됩니다.

 

그렇다면 (상황1)과 (상황2)가 어떻게 다른지 알아봅시다.

이개념이 정말 중요한데요.

상황1의 투자금은 2억입니다.

상황2의 투자금은 1억입니다.

즉 1억의 차이가 발생하게되고 (상황1)과 (상황2)를 통해 Leverage효과도 설명가능합니다.

같은 아파트를 같은 금액으로 월세를 받게 되는데 투자금이 반으로 줄여서 투자가 가능하도록한다.

이게 핵심입니다. 물론 2억을 투자했을때가 실제 얻게되는 수익이 많습니다.

 

접근을 여러가지 방면으로 할수 있지만 저는 이렇게 접근합니다.

내가지금 투자가능한 금액이 1억밖에 없는데, (상황1)과 같은 방법으로 투자를 하게 되면

매매가 1억에 보증금 300만원 월세 40만원 부동산수수료 15만원의 아파트에 투자할 수 밖에 없습니다.

그러면 수익률이 4.7%로 1년에 465만원 밖에 벌지 못하지만, (상황2)와 같은 경우에 투자하게 된다면

수익률 6.3%로 1년에 630만원의 이득을 낼 수 있게 됩니다.

 

즉 원래 투자금액이 2억인 아파트를 대출을 활용해서 내가 2억을 투자한것처럼 만들고 사용금액에 대한 대출금액만 납부하면 됩니다. 그러면 주의해야할 사항은 무엇일까요?

당연히도 대출이율입니다. 시장금리가 높아지면 (상황1)의 투자방법을 따라가고

만약 시장금리가 낮아지면 (상황2)의 투자방법을 따라가면 됩니다.

(상황1)과 (상황2)를 얼만큼 시장금리와 경기상황에 따라 잘 왔다 갔다 할 수 있는가? 이것이 위기관리이고 투자에 대한 기본원리 입니다. 

또한 중요한것은 '세금'입니다. 어떠한 투자방법과 어떠한 건물을 소유하고 있는가?에 따라서도 세금 납부 방식이 달라지게 되며, 수익률을 계산할때 이부분도 고려해야합니다. 하지만 대부분 이러한 부분을 생각하지 않고 눈앞의 수익만 수익률로 계산하기 때문에 실제 투자가된 상황에서 생각보다 수익금이 낮아지게 됩니다.

 

남이 알려주는 투자를 하지말고 자신이 직접 투자에 대한 가치를 판단할때 올바른 투자를 할 수 있습니다.